گفتگو|مشکل مسکن دهک ۱، ۲ و ۳ در تمام کشور حاد شده، در کلانشهرها حادتر/ راه‌حل مسکن استیجاری است/ حاشیه‌نشینی بسیار حاد در زاهدان و چابهار
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مشکل مسکن دهک ۱، ۲ و ۳ در تمام کشور حاد شده است، در کلانشهرها حادتر، گفت: حتی مسکن مهر هم مشکل دهکهای کم‌درآمد را حل نکرد، راه‌حل مسکن استیجاری است، چون اینها حتی کمترین آورده اولیه را هم ندارند که بدهند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، تأمین مسکن مناسب برای ایرانی‌ها وظیفه دولت‌هاست. اصل 31 قانون اساسی می‌گوید: داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»
طی چهل و چند سال اخیر دولت‌های مختلف بر اساس همین اصل برنامه‌هایی را اجرایی کرده‌اند که البته برخی از اینها توفیق چندانی نداشته و فقط اسمی از آنها باقی مانده است. اوایل دهه هفتاد و دولت دوم سازندگی، عباس ی وزیر وقت مسکن و شهرسازی طرح پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) را اجرا کرد، طرحی که با توقف واگذاری زمین به مردم کلید خورد اما نافرجام به پایان رسید. در همان دوران طرح مسکن آزاد و مسکن اجتماعی نیز توسط وزیر مستعفی دولت مطرح شد اما در نهایت برنامه‌های مسکنی ی رهاوردی جز افزایش قیمت مسکن برای کشور به‌همراه نداشت، چراکه از همان زمان مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شد.
بیشتر بخوانید
- ساخت سالانه 50هزار مسکن اجتماعی» برای 16درصد مردم/ بقیه مردم با پس‌انداز مسکن حمایتی» بخرند
اواسط دهه هشتاد، دولت طرح مسکن مهر را برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه اجرا کرد. در قالب این طرح حدود 2.3 میلیون واحد مسکن در سراسر کشور ساخته شد. این طرح بسیاری از خانوارهای ایرانی را صاحب خانه کرد و تأثیری قابل‌توجه در کنترل قیمت مسکن داشت ولی از سال 92 با روی کار آمدن دولت تدبیر و امید و نشستن دوباره ی بر صندلی وزارت، تکمیل پروژه‌های باقیمانده مسکن مهر از اولویت دولت خارج شد. در این دوره نیز وزیر سابق راه و شهرسازی به‌جای اجرای برنامه‌هایی در جهت رونق تولید، تحریک تقاضا در بازار مسکن را در دستور کار قرار داد، به این ترتیب با افزایش چندین باره وام خرید مسکن و به حاشیه رفتن ساخت‌وسازها، قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافت، به‌طوری که در زمان حضور ی در وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت مسکن حدود 170 درصد افزایش یافت.
به گزارش تسنیم، طی 7 سال اخیر دولت نتوانسته است برنامه مشخصی را برای ساماندهی نیازهای بازار مسکن اجرایی کند. این مسئله باعث شده است اکنون با کمبود حدود 5 میلیون واحد مسکن در کشور مواجه باشیم. گرچه وزارت راه و شهرسازی طی دو سال اخیر طرح ملی مسکن را اجرایی کرده است اما ساخت و تحویل 400 هزار مسکن نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای روزافزون جامعه باشد. برای بررسی تحولات مسکن، ضرورت‌های کنونی بخش مسکن، اقدامات مؤثر در این حوزه و. با معاون وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو نشستیم. حبیب‌الله طاهرخانی مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در این گفت‌وگو به تشریح برنامه‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن، حاشیه‌نشینی و توانمندسازی برخی اقشار برای ورود به بازار مسکن پرداخت.
*دولت مسئول تأمین مسکن ملکی برای مردم حتی کم‌درآمدها نیست
تسنیم: در بخش عرضه مسکن عوامل متعددی از جمله زمین، مصالح ساختمانی، تامین مالی و. موثر است. در حال حاضر نقدینگی کشور آنقدر زیاد شده که به یک معضل تبدیل شده و به نظر می‌رسد مسکن بازار مناسبی برای جذب این نقدینگی باشد. در حوزه نهاده‌های ساختمانی نیز به اندازه کافی و بالاتر از نیاز در کشور تولید داریم. زمین هم در کشور کم نداریم حتی در کلان شهرها که در اختیار دولت و دستگاه های دیگر است. پس چرا با وجود این که تقاضای بالا هم داریم و در جانب عرضه هم کمبودی نداریم، ساخت حداقل 1 میلیون مسکن در سال عملیاتی نمی شود و در واقع مانع تولید انبوه مسکن چیست؟
طاهرخانی:بازار مسکن هم به عنوان یکی از بازارهای اقتصادی در کل تابعی از شرایط اقتصادی کلان کشور است یعنی در مجموع شدت و ضعف دارد، رکود و رونق در برخی بازارهای اقتصادی به سیستم بیرونی بستگی داشته است. در دوره‌های خاصی ممکن است رکود ناشی از عوامل بیرونی در آن اتفاق بیفتد اما در بازار‌مسکن کمتر است چرا که عوامل تعیین کننده، داخلی است ولی شرایط کلان اقتصادی در وضعیت مسکن بی تاثیر نیست.
اگر مقداری سرمایه‌گذاری با تردید و رکود مواجه شود و شرایط اقتصادی به سمت ناپایداری حرکت کند، در این صورت سرمایه‌ها به سمت بازارهای زودبازده حرکت خواهند کرد. این مسئله برای خانواده‌هایی که وارد بازار می شود بسیار مهم است. از این رو سرمایه‌گذاری عموماً به سمت بازارهای زودبازده و زود نقدشونده حرکت می‌کند. این یک بحث کلان است و بحث مهم دیگر این است که در بازار تقاضا وجود دارد ولی باید بین تقاضای موثر و غیر موثر تفکیک قائل شویم.
تامین مسکن به عنوان مهمترین دارایی خانواده تابعی از توان و قدرت خرید خانوار است به عبارت دیگر قاعدتاً وقتی خانوار نتواند تامین مالی مربوط به ساخت مسکن را انجام دهد با مشکل بزرگی مواجه میشود از این رو نیازمند مداخله دولت است. وقتی وارد این فاز می شویم موضوع توان مالی کلان دولت است که تا چه حد می تواند به این موضوع ورود پیدا کند.
* در دنیا شهرداریها مسئول تأمین مسکن کم‌درآمدها هستند
تسنیم: بر اساس قانون اساسی دولت موظف به تأمین مسکن کم‌درآمدها است.
طاهرخانی: دولتها در تأمین مسکن اقشار بالادست اجتماع مسئولیتی ندارد، اساسا در هیچ کجای دنیا نیز برای اقشاری که توان خرید مسکن دارند، برنامه حمایتی اجرا نشده است. برای اقشار متوسط به بالا هم همین وضعیت برقرار است. اما برای اقشار متوسط به پایین اصلی‌ترین مأموریت و وظیفه دولت است که دسترسی این قشر را به مسکن فراهم کنم.
من از واژه دسترسی استفاده می‌کنم چرا که بعضاً اشتباهی وجود دارد و می‌گویند دولتها مسئول تامین مسکن مناسب برای شهروندان هستند. دولت مسئول تامین مسکن ملکی نیست و این دو متفاوت است، دولت باید بر اساس قانون اساسی یک سر پناه برای مردم فراهم کند ااماً نباید این سرپناه ملکی باشد.
بخشی از اقشار کم‌درآمد اجتماع در کوتاه‌مدت و میان‌مدت امکان تأمین سرپناه مناسب را برای خود ندارند به همین دلیل دولت ها و بخش عمومی وارد این بخش می‌شوند. به همین دلیل بود که شهرداری ها بزرگترین عرضه کننده مساکن حمایتی در سایر کشورها هستند البته با تأمین مالی دولت ها و بعضا تامین مالی شهرداریها. مسئله‌ای که در تامین نظام تامین مالی کشور باید به آن توجه شود، در این راستا بایستی برنامه‌ای تحت عنوان مسکن کم‌درآمدها در کشور اجر شود تا مسکن کم‌درآمدها تامین شود.
* مسکن مهر اقشار ضعیف دهک 1، 2 و 3 را خانه‌دار نکرد/ باید به‌سمت ساخت مسکن استیجاری رفت
تسنیم: مانند طرح مسکن مهر؟
طاهرخانی:مسکن مهر عموماً اقشار هدف خود را یعنی دهک های یک، دو و سه را خانه دار نکرد. این اقشار قاعدتا باید آورده اولیه را می آوردند و قدرت پرداخت اقساط را می‌داشتند که نداشتند. ضمن اینکه باید دارای آگاهی و شناخت برای ورود به این فرایند بودند که عملا چنین نبود.در کشور اقشاری داریم که سیستم را نمی شناسند و اطلاعات آن به دست آنها نمی‌رسد. در طرح مسکن مهر بخشی از این اقشار وارد و بلافاصله خارج شدند و الان صاحب مسکن نیستند. به عبارت دیگر وارد سیستم مسکن مهر شدند و دیدند که نمی‌توانند آورده را تامین کند و امتیاز مسکن مهر را رسمی یا غیررسمی واگذار کردند.
مسکن مهر فراتر از قدرت خرید دهکهای یک، دو و سه بود. به همین دلیل دولت و مجلس باید یک باکس تعریف کنند فقط هم زمین نیست، بحث زمین را می‌توان حل کرد. مسکن مهر از نظر نرخ تسهیلات بسیار خوب بود که یک کمک قابل توجه به متقاضیان بود بخشی از اقشار کم درآمد را به این سمت کشاند.
اما ما باید امکانی را فراهم کنیم تا مسکن استیجاری در کشور ساخته شود، بدون اینکه پولی از افراد دریافت شود. افرادی که توان تامین مسکن در کوتاه مدت و میان مدت را ندارند و برخی هم که در کوتاه مدت، مثلاً زوج‌های جوانی که ازدواج می‌کنند اینها نمی‌توانند از طریق بازار اجاره یا خرید نیاز خود را تامین کنند چون با درآمدهای آنها تناسب ندارد. در مسکن استیجاری می‌گوییم کسی 2، سه سال ساکن می شود تا بتواند پس از این مدت وارد بازار شده و نیاز خود را از طریق اجاره تامین کند. این برنامه نیازمند زمین، تامین مالی، سازماندهی و ساختارسازی است.
یکی از مواردی که باید به آن توجه شود نگهداری از خانه‌های استیجاری است. این مسائل را باید حل کرد البته این بدان معنا نیست که باید همه کارها متمرکز باشد بعضی ها می گویند این حرف ها که گفته می شود می گویند دنبال تمرکز هستند اما وما به این معنا نیست که مساکن کنار هم باشند. این واحدها را می‌توان در قالب مدل‌های مختلف در پروژه های متعدد پخش کرد.
به‌عنوان مثال بنده دیده ام که برخی پروژه‌ها در شهر هامبورگ در بلوکی 4 تا 5 واحد استیجاری با متراژ کمتری ساخته میشود اما ساختار و بنا هیچ فرقی با سایر واحدها ندارد. در واقع باید واحدهایی با متراژ 40 تا 50 متر در دستور کار مسکن حمایتی قرار گیرد.
* مشکل مسکن دهک 1، 2 و 3 در تمام کشور حاد شده است، در کلانشهرها حادتر
تسنیم: آیا ارزیابی دارید که در چه جاهایی و به چه میزانی باید مسکن حمایتی استیجاری ساخته شود؟
طاهرخانی: ارزیابی دقیقی در این زمینه نداریم. مشکل مسکن اقشار یک، دو و سه در تمام کشور حاد است، در کلانشهرها حادتر.
تسنیم: یکی از واقعیت‌های کنونی کشور این است که در برخی از شهرها اقشار کم‌درآمد به حاشیه شهر رانده شده‌اند یعنی مسکن دارند اما بدمسکن هستند.
طاهرخانی: دسترسی این اقشار به بازار رسمی مسکن محدود شده و اینها نمی‌توانند وارد بازار رسمی کشور شوند و سرپناه خود را تامین کنند. یعنی نه قدرت اجاره یک واحد مسی را دارند و نه قدرت خرید. اینها به حاشیه رانده می‌شوند و می‌روند آلونک 20 متری می‌سازند. این اقشار قابل حذف نیستند و واقعیت‌های اجتماعی هستند. در همه جای دنیا هم وجود دارند و فقط منحصر به ایران نیست.
تسنیم: چه راهکارهایی برای حل مشکل مسکن این اقشار وجود دارد؟
طاهرخانی: مابایستی هم در نظام برنامه‌ریزی و هم تامین مالی برای کم درآمدها فکر می‌کنیم اینها باید رسماً وارد این سیستم شوند. در این صورت به تدریج مسئله حل می شود. از سوی دیگر در کنار حمایت از اقشار متوسط کشور در حوزه مسکن در قالب تسهیلات مسکن برخی جاها لازم است در قالب ساخت مسکن و تحویل آن دولت ورود پیدا کند.
الان مسئله اصلی که گرفتاری اصلی است این اقشار اجتماعی هستند که به نظر می‌رسد باید هم تمرکز رسانه و هم تمرکز دولت و مجلس به این سمت برود. قاعدتاً باید به این مانند درمان گاه کنیم درمان هم در کشور سوبسید دارد مسکن این اقشار نیز باید به گونه‌ای باشد تا از محل سوبسیدها تامین شود. اگر بازار را رها کنیم با این امکانات که در وزارت مسکن است نمی‌تواند به این قشر پاسخگو باشد، اینها مشکل پیدا می‌کنند و قاعدتاً بخشی از اینها در قالب حاشیه‌نشینی و ستگاه‌های غیررسمی خود را نشان می‌دهد.
*واگذاری زمین رایگان برای ساخت مسکن استیجاری
تسنیم: آیا دولت باید از محل منابع خود این کار را انجام دهد؟
طاهرخانی: در شرکت عمران شهرهای جدید ایران آمدیم و گفتیم می‌توانیم یکسری مدل‌ها را اجرایی کنیم اما نمی‌توانیم گسترده وارد این موضوع شویم. مثلاً مباحثی مطرح شد که زمین را به صورت رایگان واگذار کنیم و از ظرفیت خیرین مسکن ساز در این زمینه استفاده کنیم و رقمی را بابت هزینه زمین به این سازندگان تحمیل نکنیم. به آنها اعلام کردیم بایستی مسکن تولید شده 12 تا 15 سال در قالب این سیستم به بازار عرضه شود الان هم در حال انجام یکسری کارها هستیم تا بتوانیم با همکاری خیرین مسکن ساز و بنیاد مسکن برنامه‌هایی را اجرایی کنیم.
ما می‌گوییم به لحاظ تولید مسکن با تقاضاهای مختلف و هزینه‌های متفاوت می توان با به کارگیری ظرفیت بخش خصوصی یعنی سازندگان و انبوه‌سازان به سمت استفاده از افزایش ظرفیت تولید مسکن حرکت کنیم. بحثی که دهک یک، دو و سه (کم‌درآمدها) دارند این است که تمایلی به دور شدن از بازار اصلی کار ندارند. تمایل آنها این است که در شهر باشند و به همین دلیل در بافت‌های فرسوده تجمع می‌کنند یعنی در نزدیکترین نقطه به کلانشهرها ساکن می شوند. چرا که هزینه حمل و نقل برای آنها نیز بسیار اهمیت دارد.
*اگر دولت دغدغه مسکن فقرا را دارد، باید به این حوزه وارد شود
در شهرهای جدید مدل هایی را برای این اقشار در دستور کار داریم، اما کلیت آن نیازمند یک برنامه جامع است. واقعیت آن است که تهای کلی این موضوع را هیچگاه نداشتیم و باید آن را وارد نظام برنامه‌ریزی و تامین مالی مسکن کنیم اگر واقعاً دغدغه فقرا را داریم موضوع تامین مسکن اینها مهم است باید به این حوزه ورود پیدا کنیم.
یکی از مسئولیت‌های دولت این است وقتی که بخش خصوصی در حوزه سرمایه‌گذاری می‌کند ابزارها تشویقی و مشوق‌هایی را فراهم کند تا این اتفاق بیفتد، همزمان به اندازه خودش وارد این کار شود. از سوی دیگر یکی از موارد ورود این است که بازار به هر دلیل شکست خورده به واسطه سوداگری یا هر چیزی دیگری. در این صورت عرضه لازم مسکن صورت نمی‌گیرد و ضرورت دارد برنامه‌هایی اجرایی شود.
به همین دلیل است که وزارت راه و شهرسازی طرح ملی مسکن را آغاز کرد که با دقت و سرعت پیگیری می شود تا بتوانیم عرضه مناسبی از مسکن را به بازار داشته باشیم. تسهیلات این طرح تا حدودی که امکان پذیر است ارائه می شود. وزارت راه و شهرسازی به جز برنامه طرح ملی مسکن برنامه ساخت مسکن مشارکتی را دارد. در این طرح سازندگان و انبوه سازان مشارکت می‌کنند و ساخت مسکن را به عهده می گیرند. این برنامه برای اقشار تقریباً توانمند است تا بتوانند صاحب مسکن مناسب با درآمد خود شوند.
* حاشیه‌نشینی در زاهدان و چابهار بسیار حاد شده است
از سوی دیگر وزارت راه با اعتبارات محدودی که دارد مسکن محرومان را دنبال می‌کند.در این راستا برنامه‌ای بین وزارت راه، بنیاد مستضعفان و بنیاد مسکن برای خانه دار کردن خانوارهای دارای دو معلول بیشتر داشته‌ایم که توفیق خوبی هم به دست آورده است.برای این اقشار مسکن مهر تخصیص یافته است، آورده مورد نیاز نیز توسط بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن و سازمان بهزیستی تامین شده است.
در این راستا برنامه‌های خوبی هم در استان‌های سیستان و بلوچستان، هرمزگان و بخش هایی از کرمان توسط بنیاد مسکن اجرا شده است. در حوزه حاشیه نشینی نیز دو منطقه در کشور داریم که مسئله آنها بسیار حاد است؛ زاهدان و چابهار. تهای این است که حاشیه‌نشین‌ها را تشویق کنیم تا وضعیت خود را ارتقا دهند.حاشیه نشینی زاهدان در سطح وسیعی است هفته گذشته سفری به چابهار داشتیم که در آنجا شهر جدید تیس را برای اقشار متوسط راه اندازی کنیم. شرکت بازآفرینی شهری ایران بحث ساماندهی حاشیه نشینی چابهار را در دستور کار دارد و ما در شهر تیس نیز بحث جانمایی اقشار متوسط را در دستور کار داریم. به عنوان مثال در طرح اقدام ملی 3000 نفر تاکنون ثبت نام کرده و آورده خود را واریز کردند به دنبال آن هستیم که با 300 تا 400 میلیون تومان اینها را خانه دار کنیم. اکنون این افراد در بازار مسکن باید 3 میلیارد تومان برای تامین مسکن داشته باشند -با توجه به گران‌قیمت بودن مسکن در منطقه آزاد چابهار- که عملاً توان تأمین آن را ندارند و حداقل اقشار متوسط را پوشش دهیم.
* ساخت 15هزار مسکن برای کارکنان دستگاه‌های خاص در شهرهای جدید
تسنیم: به‌عبارتی وزارت راه طی چند سال اخیر به‌دنبال جلوگیری از گسترش حاشیه‌نشینی بوده است.
طاهرخانی: بله. با این اقدامات از گسترش های آتی حاشیه‌نشین جلوگیری می شود. طرح ملی مسکن وزارت راه و شهرسازی شامل وجود سه‌گانه نوسازی بافت فرسوده، حاشیه اقشار متوس روند گرفتن گواهینامه رانندگی در سال جدید چگونه است ؟ هزینه گواهینامه رانندگی برای پایه سه چقدر شده است ؟ ( آپدیت 99 ) روسیه احتمالا کاربران اینترنت استارلینک در این کشور را جریمه خواهد کرد
درباره این سایت